Monaco di Baviera. A Monaco quasi un appartamento in affitto su tre è offerto ammobiliato. Chi arriva dall’Italia spesso comincia proprio da lì: un monolocale arredato, un contratto «a tempo», magari un affitto che sale con l’inflazione. Su tutti e tre i fronti interviene la riforma del diritto di locazione all’esame del Bundestag (disegno di legge del governo federale, Drucksache 21/6807). Mercoledì 14 ottobre la commissione Giustizia ha ascoltato sette esperti (Bundestag, resoconto dell’audizione). Le associazioni degli inquilini chiedono regole più severe, i proprietari di Haus & Grund respingono il testo così com’è. La legge non è ancora approvata e può cambiare.
Di cosa si sta parlando?
- Chi riguarda: chi cerca o ha in affitto a Monaco un appartamento ammobiliato, un contratto «per uso temporaneo» o un affitto indicizzato (Indexmiete).
- Cosa cambia: tetto e trasparenza sul supplemento per i mobili, massimo sei mesi per i contratti temporanei, freno agli aumenti dell’Indexmiete quando l’inflazione supera il 3%.
- Quando: solo dopo l’approvazione definitiva. Le regole su ammobiliati e contratti temporanei varranno dal primo giorno del quarto mese dopo la pubblicazione, le altre dal giorno dopo.
Il mercato di Monaco in cifre
Secondo il Wohnungsmarktbarometer 2025 del Comune, che analizza gli annunci di ImmoScout24, nel 2025 gli affitti netti (Nettokaltmiete, cioè senza spese condominiali e riscaldamento) offerti erano questi:
- appartamento non arredato: 22,52 euro al m²;
- appartamento arredato: 28,85 euro al m², circa il 27% in più;
- affitto a tempo arredato (Wohnen auf Zeit): 28,21 euro al m², su circa 1.700 annunci.
Gli annunci di appartamenti arredati sono circa il 31% del totale. Il Mietspiegel 2025, che misura gli affitti effettivamente pagati in città, indica invece una media di 15,38 euro al m². La distanza tra queste cifre spiega perché ammobiliati e contratti a tempo sono al centro della riforma: per il governo sono spesso un modo per aggirare il tetto agli affitti (Mietpreisbremse).
La Mietpreisbremse a Monaco vale già. Monaco rientra nel regolamento bavarese sulla tutela degli inquilini (Mieterschutzverordnung), in vigore dal 1° gennaio 2026 in 285 Comuni (governo bavarese). Per un nuovo contratto l’affitto non può superare di oltre il 10% l’affitto di riferimento della zona (ortsübliche Vergleichsmiete), che a Monaco si ricava dal Mietspiegel. Le eccezioni principali sono tre:
- appartamenti affittati per la prima volta dopo il 1° ottobre 2014;
- appartamenti completamente ristrutturati;
- casi in cui l’inquilino precedente pagava già di più.
Il problema, oggi, è che la Mietpreisbremse si aggira facilmente con i mobili e con i contratti «temporanei». La riforma interviene proprio lì.
I punti principali che va a regolare la Riforma:
1. Ammobiliati: un tetto al supplemento, dichiarato prima della firma
Il supplemento per i mobili (Möblierungszuschlag) sarà considerato adeguato se non supera ogni mese l’1% del valore attuale dei mobili, stimato alla firma. Per un appartamento completamente arredato si presume adeguato un supplemento fino al 10% dell’affitto netto senza mobili. L’inquilino può dimostrare che è troppo alto. Il proprietario può chiedere di più se dimostra che i mobili valgono di più.
Il proprietario dovrà comunicare l’importo prima della firma, senza che l’inquilino lo chieda, per esempio già nell’annuncio. Se non lo fa, ai fini della Mietpreisbremse l’appartamento vale come non arredato, fino a due anni dopo che l’informazione è stata data. Le dotazioni che il Mietspiegel considera già, per esempio una cucina, non entrano nel supplemento.
Un esempio semplificato. Un appartamento usato arredato di 50 m² costa in media, negli annunci di Monaco, circa 1.440 euro al mese di affitto netto. Supponiamo che per quell’appartamento l’affitto di riferimento sia pari alla media del Mietspiegel: 769 euro. Con la riforma il tetto sarebbe circa 930 euro: 769 euro, più il 10% di supplemento presunto per i mobili, più il 10% consentito dalla Mietpreisbremse. Il calcolo reale dipende da zona, anno di costruzione e dotazioni, e non vale per le eccezioni indicate sopra.
2. Contratti «temporanei»: massimo sei mesi, e solo con un motivo
Oggi un contratto dichiarato «per uso temporaneo» esclude molte tutele dell’inquilino, tra cui la Mietpreisbremse e la protezione dalla disdetta. Con la riforma l’eccezione varrà solo se l’inquilino ha un bisogno particolare e temporaneo, come un progetto di lavoro o un tirocinio. Varrà inoltre al massimo per sei mesi, che possono diventare otto in tutto se il bisogno si prolunga dopo l’inizio. Oltre questo limite, e anche con contratti rinnovati a catena, si applicano le tutele ordinarie.
A Monaco si aggiunge una regola comunale. Dal 1° agosto 2026 la nuova Zweckentfremdungssatzung chiede di registrare gli affitti brevi fino a sei mesi, con un numero da indicare sulle piattaforme. L’uso turistico di un’abitazione è ammesso fino a otto settimane l’anno.
3. Indexmiete: il tetto serve, ma lo deve attivare la Baviera
Con l’Indexmiete l’affitto segue l’indice dei prezzi al consumo. Se in un anno l’indice sale più del 3%, con la riforma metà della parte eccedente non conterà: con un’inflazione del 5%, l’affitto potrà salire al massimo del 4%. La regola funziona anche al contrario, in caso di deflazione.
Il tetto però vale solo nelle zone che il governo del Land indicherà con un regolamento apposito, valido al massimo cinque anni. Il regolamento sulla Mietpreisbremse non basta: la Baviera dovrà adottarne uno nuovo dopo l’entrata in vigore della legge.
4. Affitto in ritardo
Chi riceve una disdetta ordinaria per morosità potrà evitarla pagando tutti gli arretrati, come già succede per la disdetta senza preavviso. Vale una sola volta per contratto.
5. Piccoli lavori di ammodernamento
La procedura semplificata per aumentare l’affitto dopo un ammodernamento varrà per lavori fino a 20.000 euro (oggi 10.000).
E per i contratti già firmati? Le regole su ammobiliati e contratti temporanei valgono solo per i contratti firmati dopo l’entrata in vigore. Il tetto all’Indexmiete vale invece anche per i contratti in corso. Conta il momento in cui l’inquilino riceve la comunicazione dell’aumento: a quella data il regolamento della Baviera deve essere già in vigore.
Per tutti quelli che sono interessati dalla materia alcuni consigli operativi:
- Controllate l’affitto di riferimento con il calcolatore online del Mietspiegel 2025 (2025.mietspiegel-muenchen.de). Servono indirizzo, superficie, anno di costruzione e dotazioni.
- Chiedete una consulenza gratuita al Comune. L’Amt für Wohnen und Migration consiglia inquilini e proprietari su Mietspiegel e aumenti d’affitto, solo per abitazioni a Monaco. Prendete appuntamento al numero 089 233-40200 oppure chiamate la hotline 089 233-40057; se serve, si può chiedere un interprete (Comune di Monaco). Portate il contratto, l’ultima richiesta di aumento e il modulo di descrizione dell’appartamento (Wohnungsbeschreibungsbogen).
- Davanti a un annuncio arredato, chiedete per iscritto quanto dell’affitto è supplemento per i mobili. Con la riforma il proprietario dovrà dirlo da solo.
- Per un affitto breve, controllate che l’annuncio riporti il numero di registrazione del Comune.
Errori frequenti ai quali prestare molta attenzione:
- Pensare che basti scrivere «per uso temporaneo» nel contratto per evitare la Mietpreisbremse. Serve un motivo reale e temporaneo e, con la riforma, una durata massima di sei mesi (otto in caso di proroga).
- Confrontare l’affitto con i prezzi degli annunci invece che con il Mietspiegel. Il tetto si calcola sull’affitto di riferimento, non sui prezzi di mercato.
- Pensare che il tetto all’Indexmiete scatti da solo con la legge. A Monaco servirà il regolamento della Baviera.
Ancora alcuni passaggi per la Riforma. Dopo l’audizione la commissione Giustizia prepara la sua raccomandazione, che può ancora modificare il testo. Seguono il voto in aula e il passaggio al Bundesrat. Fino ad allora resta in vigore il diritto attuale.
Fonti: disegno di legge del governo federale (Bundestag-Drucksache 21/6807 dell’1 luglio 2026); Bundestag, resoconto dell’audizione del 14 ottobre 2026; Comune di Monaco, Wohnungsmarktbarometer 2025, Mietspiegel 2025, Zweckentfremdungssatzung del 9 luglio 2026 e pagina sulla consulenza per gli affitti; governo bavarese, comunicato sulla Mieterschutzverordnung del 16 dicembre 2025.
Aggiornato al: 17 ottobre 2026
