Monaco di Baviera. Il Comune di Monaco passa al setaccio gli annunci di affitto. Il 16 ottobre la commissione Sociale del consiglio comunale ha approvato il Mietenmonitor, uno strumento digitale che legge in automatico le offerte pubblicate online e ne confronta le caratteristiche con il Mietspiegel, la tabella ufficiale degli affitti di riferimento in città. Quando la richiesta sembra superare quanto la legge consente, il Comune scriverà al proprietario e gli chiederà di rivedere l’annuncio (Comune di Monaco, 16 ottobre). Il progetto è previsto per ora fino al 31 dicembre 2028, poi se ne valuterà l’efficacia.
«Gli affitti a Monaco sono a livelli record», ha detto il sindaco Dominik Krause. Secondo il Comune molti proprietari non sanno di chiedere troppo: spesso riprendono la cifra suggerita dal portale su cui pubblicano l’annuncio, che in molti casi è troppo alta. Nelle nuove locazioni l’ufficio vede di continuo contratti ben sopra la media, già molto alta.
Il Comune però non può intervenire nei contratti tra privati. E punire gli affitti eccessivi è difficile: il § 5 della legge sugli illeciti economici (Wirtschaftsstrafgesetz) richiede di dimostrare che il proprietario abbia sfruttato la scarsità di alloggi, una prova difficile perfino a Monaco. Per questo la città chiede da anni una modifica della legge federale, finora senza successo.
Il Mietenmonitor non è una multa e non tocca i contratti già firmati: è una lettera di avvertimento al proprietario.
Come orientarsi per calcolare il prezzo dell´affitto
- Freno agli affitti (Mietpreisbremse): alla nuova locazione l’affitto può superare al massimo del 10 per cento quello «ortsüblich», cioè di riferimento per la zona, calcolato con il Mietspiegel. Ci sono eccezioni: case nuove (prima locazione dopo il 1° ottobre 2014), prima locazione dopo una ristrutturazione completa, affitto precedente già più alto.
- Affitto eccessivo: oltre il 20 per cento sopra il riferimento può essere un illecito amministrativo; oltre il 50 per cento si parla di usura (Mietwucher), che è reato.
- Il dato di partenza: nel Mietspiegel 2025 l’affitto netto medio è di 15,38 euro al metro quadro. Il nuovo Mietspiegel 2027 è atteso per l’inizio del prossimo anno.
Cosa può fare chi è già in affitto
- Fare il calcolo. Il Mietspiegel online del Comune calcola l’affitto di riferimento in base a indirizzo, superficie, anno di costruzione e dotazioni.
- Contestare per iscritto. Se l’affitto supera il limite, bisogna contestarlo al proprietario per iscritto (basta un’e-mail). Chi contesta entro 30 mesi dall’inizio del contratto può riavere quanto pagato in più dall’inizio.
- Farsi consigliare. La Mietberatung del Comune, all’Amt für Wohnen und Migration, aiuta gratis gli inquilini di appartamenti a libero mercato e fa circa 25.000 consulenze l’anno. In alternativa ci sono le associazioni degli inquilini (Mieterverein), a pagamento.
Un consiglio: prima di firmare un contratto, fate il calcolo con il Mietspiegel. Una cifra fuori misura nell’annuncio è già un segnale.
Fonti: Landeshauptstadt München, «München führt Mietenmonitor ein», 16 ottobre 2026; Landeshauptstadt München, Mietspiegel für München; § 556d BGB; § 5 WiStG; § 291 StGB.
Aggiornato al: 20 ottobre 2026
