Emigrazione – L’usucapione immobiliare

Monaco di Baviera: Dott. Mauro Ricci (esperto di diritto italiano e tedesco)
Monaco di Baviera: Dott. Mauro Ricci (esperto di diritto italiano e tedesco)

Monaco di Baviera: Ultimamente si è rivolto al ns. studio, chiedendo il ns. intervento, un connazionale che dopo un’intensa vita lavorativa all´estero, all’atto di rientrare al paese di origine e costruirsi la propria abitazione sul terreno lasciatogli in eredità dai genitori, ha dovuto constatare che il “suo” terreno era stato trasferitocon un provvedimento del Tribunale a un agricoltore della zonaper compiuta usucapione.Purtroppo in questo come in altri casi analoghi ci si trovaquasi sempre di fronte a situazioni irreversibili e di solito a nulla valgonogli sforzi e i tentativi per rivendicare la proprietà di cui si è stati spogliati.

Per capire come ciò possa essere possibile, si rende necessario spiegare brevemente che cosa sia l’usucapione.

L’usucapione, detta anche prescrizione acquisitiva, è un istituto previsto dall’ordinamento giuridico italiano, più precisamente dagli artt. 1158 – 1167 del codice Civile e costituisce un modo di acquisto originario della proprietà o di diritti reali di godimento.L´art. 1158 dispone quanto segue: “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni“.

Senza volermi soffermare nei dettagli di questanormao voler esprimere un giudizio se oggi sia o meno anacronistico mantenere in essere tale disciplina- che trae le sue origini da un istituto di diritto romano – il ns. ordinamento giuridico consente a un soggetto, che sia entrato in possesso  di un immobile altrui e lo abbia posseduto per venti anni in modo continuativo e pacifico con animus rem sibihabendi, di farsi trasferire dal giudice la proprietà, senza dover corrisponderealcunché al precedente proprietario.

L’usucapione costituisce proprio per i ns. connazionali, emigrati da molti anni all’estero, una vera e propria spada di Damocle per quanto riguardale loro proprietà immobiliari.

Infatti i ns. emigranti,a causa della prolungata lontananza dal paese di origine, molto spessosono soliti affidare in modo del tutto informale i loro beni a parenti o amici, permettendo a costoro per il periodo della loro lontananza, l’uso o la coltivazione dei beni, a condizione che provvedano ad assumersi le varie incombenze (pagamento di tasse, imposte, manutenzione, custodia ecc.) oppure, circostanza che si verifica di frequente, si disinteressano completamente dei loro beni, dando così l’opportunità a terzi di impossessarsene agevolmente.

Ebbene in entrambi i casi, premesso che il possesso si sia protratto ininterrottamente per venti anni, i possessori,approfittando della situazione, potrebbero appropriarsi indebitamente dell’immobile, chiedendo al Tribunale  l’acquisto della proprietà per compiuta usucapione, senza nulla dovere per ciò all’originario proprietario.

Visto che i criteri fondamentali che caratterizzano l’usucapione sono il fattore tempo e l’inerzia dell’avente diritto, diventa per quest’ultimo di primaria importanza, qualora voglia evitare di perdere la proprietà,  riuscire a interrompere il termine ventennale. Ebbene a tal fine va detto che, contrariamente a quanto spesso erroneamente ritenuto, per l’interruzione non è sufficiente una messa in mora o diffida a consegnare la res posseduta. Come ribadito ripetutamente dalla Cassazione, vedansi le recenti sentenze di Cass. Civ. n. 1071 del 20.01.2014 e n. 9682 del 06.05.2014 “gli atti di diffida e di messa in mora sono idonei ad interrompere la prescrizione dei diritti di obbligazione, ma non anche il termine utile per usucapire, potendosi esercitare il relativo possesso anche in aperto e dichiarato contrasto con la volontà del titolare del diritto reale”.  Ne consegue che per interrompere il termine utile per usucapire, si rende assolutamente indispensabile un’azione giudiziaria nei confronti del possessoreusucapente.

Concludendo, l’avvertimento che possiamo dare ai ns. connazionali, che si trovano coinvolti in simili situazioni, è quello di tutelarsi adeguatamente e qualora sorgessero dei dubbi, di rivolgersi per tempo ad avvocati o professionisti qualificati, onde evitare al loro rientro in patria di trovarsi di fronte a spiacevoli sorprese.

Comm. Dott. Mauro Ricci
(Rechtsk. F. ital. Recht)

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