Monaco di Baviera. Una coppia in affitto a Monaco pagava 1.171 euro al mese per un trilocale di 69 metri quadrati, costruito nel 1918. Con il freno agli affitti, la Mietpreisbremse, il canone massimo era di 896,38 euro. I giudici hanno condannato i locatori a restituire 3.295,44 euro, cioè la differenza di dodici mesi, più gli interessi. Le due decisioni, dell’Amtsgericht München e del Landgericht München I, sono state pubblicate in questi giorni nella banca dati ufficiale della giustizia bavarese.
Il caso è del 2021, ma le regole sono rimaste le stesse e il freno vale a Monaco almeno fino alla fine del 2029. Ecco come funziona e come si fa a verificare se il proprio affitto è troppo alto.
In breve
- Quando si firma un nuovo contratto, l’affitto può superare al massimo del 10% il canone di riferimento della zona (ortsübliche Vergleichsmiete).
- A Monaco il canone di riferimento si calcola con il Mietspiegel, oggi quello del 2025.
- Chi paga troppo deve contestarlo per iscritto. Entro 30 mesi dall’inizio del contratto, può farsi restituire tutto quanto pagato in più fin dal primo mese.
- Ci sono eccezioni: case nuove, appartamenti ristrutturati da cima a fondo, canone precedente già più alto.
Il caso deciso a Monaco
Il contratto era partito il 1° ottobre 2019. Nel marzo 2020 gli inquilini, tramite il Mieterverein, hanno contestato il canone per iscritto (la cosiddetta Rüge). A settembre hanno chiesto indietro quanto pagato in più. I locatori non hanno risposto, e la coppia ha fatto causa.
Il giudice dell’Amtsgericht ha calcolato il canone di riferimento con il Mietspiegel di Monaco del 2019. Per un appartamento di quell’epoca e in quella zona il valore di partenza era di 10,27 euro al metro quadrato. Poi ha applicato le correzioni previste dal Mietspiegel: più per la posizione, il bagno rinnovato e il pavimento di qualità, meno perché l’edificio è un grande condominio e non ha balcone. Il risultato è 11,81 euro al metro quadrato, cioè 814,89 euro per 69 metri quadrati. Aggiungendo il 10% consentito si arriva a 896,38 euro. Ogni mese gli inquilini pagavano 274,62 euro in più.
I locatori si sono difesi in due modi. Hanno sostenuto di non conoscere la superficie dell’appartamento: il giudice ha respinto l’argomento, perché il proprietario deve conoscerla e nel suo stesso annuncio c’erano i 69 metri quadrati. Hanno poi detto, in modo generico, che il Mietspiegel non rispecchia i prezzi reali: anche questo non è bastato.
Cosa ha aggiunto l’appello
Il Landgericht München I ha respinto l’appello con un’ordinanza del 23 dicembre 2021 (14 S 10254/21). Il principio ha valore per tutti. Il Mietspiegel qualificato si presume corretto (§ 558d del codice civile tedesco, BGB), e questa presunzione vale anche a favore dell’inquilino che chiede indietro i soldi, non solo del locatore che vuole aumentare l’affitto. Per smontarla il locatore deve portare critiche concrete al metodo del Mietspiegel, non basta un’obiezione generica.
Dove vale la Mietpreisbremse
La regola federale (§ 556d BGB) permette ai Länder di applicare il freno nelle zone dove il mercato è sotto pressione. In Baviera la nuova ordinanza per la tutela degli inquilini (Mieterschutzverordnung) è in vigore dal 1° gennaio 2026 e copre 285 comuni, soprattutto nell’area di Monaco e nell’Oberland (governo bavarese). Secondo il Mieterverein München, in città il freno vale fino alla fine del 2029. Nelle stesse zone gli aumenti nei contratti in corso sono limitati al 15% in tre anni.
Quando la Mietpreisbremse non si applica
- Case nuove: appartamenti abitati e affittati per la prima volta dopo il 1° ottobre 2014 (§ 556f BGB).
- Ristrutturazione completa: la prima locazione dopo una modernizzazione «completa» è libera. Non basta rifare il bagno.
- Canone precedente più alto: se l’inquilino precedente pagava già di più, il locatore può chiedere fino a quella cifra (§ 556e BGB).
- Lavori recenti: le modernizzazioni degli ultimi tre anni possono giustificare un supplemento.
Attenzione: se vuole far valere una di queste eccezioni, il locatore deve dirlo per iscritto prima della firma del contratto (§ 556g, comma 1a, BGB). Se non lo fa, per almeno due anni non può invocarla.
Come controllare il proprio affitto
- Prendete il contratto e annotate il canone netto, senza spese accessorie (Nettokaltmiete), e i metri quadrati.
- Usate il calcolatore gratuito del Mietspiegel di Monaco 2025: anno di costruzione, zona, dotazioni. Il Mietspiegel 2025 è qualificato. Il canone netto medio in città è di 15,38 euro al metro quadrato (Comune di Monaco).
- Aggiungete il 10% al valore che risulta: è il massimo consentito.
Un esempio. Per un bilocale di 60 metri quadrati il calcolatore indica 16 euro al metro quadrato, quindi 960 euro. Con il 10% il tetto è di 1.056 euro. Se il contratto prevede 1.300 euro, l’inquilino paga 244 euro al mese di troppo, quasi 2.930 euro in un anno. Le cifre sono solo un esempio: il risultato dipende dall’appartamento.
Come chiedere i soldi indietro
- La contestazione va fatta per iscritto (Textform): basta anche un’e-mail. Deve spiegare perché il canone è troppo alto, per esempio con il calcolo del Mietspiegel.
- Il fattore tempo: se contestate entro 30 mesi dall’inizio del contratto, potete farvi restituire tutto quanto pagato in più dal primo mese. Dopo, solo quanto pagato dalla contestazione in poi (§ 556g, comma 2, BGB).
- Potete chiedere informazioni: il locatore deve dire, per esempio, quanto pagava l’inquilino precedente o quali lavori ha fatto (§ 556g, comma 3, BGB).
- Non serve aspettare: il freno si può far valere anche dopo essere entrati in casa. Non c’è bisogno di discutere il prezzo durante la ricerca dell’appartamento.
Gli errori da evitare
- Lasciar passare i 30 mesi: chi aspetta perde gli arretrati.
- Una contestazione generica, come «l’affitto è troppo alto», senza dati.
- Dimenticare le eccezioni: prima di contestare, verificate l’anno di costruzione e se la casa è stata ristrutturata.
- Agire da soli in un caso complicato: per un parere ci sono il Mieterverein München (per i soci), altre associazioni di inquilini e la consulenza sugli affitti del Comune (Mietberatung), in Franziskanerstraße 8.
Cosa succede ora
Il freno agli affitti resta in vigore a Monaco. Il Comune aggiorna il Mietspiegel ogni due anni, e il prossimo è atteso nel 2027. Chi ha firmato un contratto negli ultimi due anni e mezzo è ancora in tempo per controllare e, se serve, contestare.
Fonti: Amtsgericht München, sentenza del 7 luglio 2021, 453 C 22593/20; Landgericht München I, ordinanza del 23 dicembre 2021, 14 S 10254/21 (Bayern.Recht); §§ 556d, 556e, 556f, 556g, 558d BGB; Bayerisches Staatsministerium der Justiz, comunicato sulla Mieterschutzverordnung del 16 dicembre 2025; Landeshauptstadt München, Mietspiegel 2025; Mieterverein München.
Aggiornato al: 22 ottobre 2026
