Monaco – Uno sguardo al mercato immobiliare “sociale”

Monaco: uno sguardo al mercato immobiliare “sociale”
Monaco: uno sguardo al mercato immobiliare “sociale”

Monaco di Baviera: città difficile con un mercato immobiliare sempre più problematico. Si continua a costruire, quello sì. Ma solo per chi, con un guadagno mensile medio-alto, si può permettere di pagare un ricco affitto. Sarebbero infatti sempre di meno le aziende che costruiscono abitazioni a prezzi accessibili, per coloro cioè che hanno redditti bassi. Hans-Otto Kraus è a capo della städtischen Wohnungsgesellschaft GWG, ovvero della società che si occupa dell’edilizia urbana e a cui appartiene anche la Vereinigung Münchener Wohnungsunternehmen (VMW), associazione che raggruppa oltre 50 imprese edili, che hanno il compito di costruire alloggi economici. Tali aziende avrebbero a Monaco quasi 135 mila appartamenti “sociali”, ovvero circa il 17,5% delle abitazioni affittate in città. Secondo le parole dello stesso Hans-Otto Kraus, queste associazioni sono fondamentali, per far sì che la città possa essere davvero per tutti.

Facendo un breve confronto: per questi appartamenti a prezzi accessibili il canone medio d’affitto si basa su una spesa pari a 6,5€ al metroquadrato, che si abbassa ad esempio in quartieri come Moosach (6,18€) o Feldmoching-Hasenbergl (4,95€). Mentre si alza in altre zone, come quella centrale, dove arriva a 7,59€ al metroquadrato, per raggiungere i 7,95€ nel quartiere Riem.

Dando invece uno sguardo al mercato immobiliare monacense tradizionale si scopre che il Kaltmiete viene calcolato su un costo medio al metroquadrato di 15,65€, più economico nella zona ovest della città, dove raggiunge comunque i 13,5€. Molto più care sarebbero le zone del centro, qui un appartamento può raggiungere il costo di 18€ al metroquadrato.

Questi numeri arrivano dalla agenzia immobiliare Jones Lang Lasalle (JLL), che studiando le offerte di affitto più recenti ha stilato la Residential City Profile München, ovvero un profilo immobiliare del capoluogo. Grazie a questo studio si può rilevare quindi che i canoni d’affitto, nel più tradizionale mercato immobiliare, sono il doppio più alti rispetto a quelli offerti dalle aziende associate alla VMW.

Queste imprese hanno la possibilità di destinare le loro costruzioni ad affitti sociali, in quanto inserite in programmi cittadini per la realizzazione di alloggiamenti senza scopo di lucro. Esse cioè ricevono sovvenzioni e benefici dalla città, affinché portino avanti progetti di costruzione “socialmente responsabile”. Ed è proprio grazie a tali contributi che i canoni d’affitto sociale sono più bassi rispetto al resto del mercato e allo stesso tempo crescono più lentamente. Negli ultimi quattro anni infatti gli affitti proposti dalla VMW sono cresciuti del 4%, una percentuale davvero misera se si pensa che nello stesso arco di tempo il restante mercato affittuario è cresciuto del 15%.

Tuttavia il lavoro di queste associazioni è divenuto negli ultimi tempi sempre più difficile, in quanto sempre più arduo è diventato per loro riuscire di fatto a costruire alloggi che possano poi essere destinati ad un affitto agevolato. Il costo dei terreni, soprattutto dei terreni edificabili, è aumentato esponenzialmente e con esso si sono moltiplicate le leggi relative alla costruzione di nuove abitazioni, più rigorose rispetto a prima su temi come ad esempio l’efficenza energetica. Diminuiscono poi i finanziamenti federali e statali, seppure stato e regione continuino a pretendere standard qualitativi e abitativi molto alti.

Non sorprende quindi il disagio ormai dilagante all’interno di queste associazioni, per le quali è diventato quasi impossibile gestire l’alzamento dei prezzi e l’apparente noncuranza delle istituzioni. Xaver Kroner, direttore della Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern), afferma di avere ormai le mani legate, se le condizioni non migliorano e se non riceveranno nuovi finanziamenti sarà per loro impossibile abbassare i prezzi d’affitto sotto i 10€ al metroquadrato. E aggiunge poi un altro dato: oggi costruire un metroquadrato di pavimento costrerebbe in media 2.421€, prezzo che a Monaco sale fino a 2.928€.

Hans-Otto Kraus suggerisce un’altra misura: abbassare gli standard. Attualmente infatti costruire un alloggio sociale e un attico di lusso richiede esattamente gli stessi standard. Secondo il direttore della GWG, invece, sarebbe opportuno in questo caso attuare una “differenziazione di prodotto”, ovvero cercare di modificare gli standard abitativi, in modo tale che il costruttore possa, nel caso di appartamenti sociali, risparmiare su alcuni elementi, come ad esempio i livelli ecologici ed energetici, potendo però così terminarne la costruzione e allo stesso tempo mantenendo più basso il canone d’affitto. In poche parole, realizzare case meno “perfette”, ma per tutti.

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