Monaco di Baviera. A Monaco molti appartamenti in vendita sono affittati e costano meno di quelli liberi. Chi li compra per andarci a vivere si chiede se potrà mandare via l’inquilino. La risposta è sì, ma solo a certe condizioni e quasi mai in tempi brevi. Ecco cosa prevede la legge tedesca.
In breve
- Il contratto d’affitto passa al compratore con tutte le sue clausole.
- La disdetta per uso proprio è possibile, ma con il preavviso calcolato sull’intera durata dell’affitto.
- A Monaco può scattare un blocco di dieci anni se l’edificio è stato diviso in appartamenti dopo l’ingresso dell’inquilino.
La vendita non rompe l’affitto
In Germania vale il principio Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB): chi compra subentra al vecchio proprietario nel contratto. L’inquilino resta, paga lo stesso affitto e conserva gli stessi diritti, compresa la cauzione. Il compratore diventa locatore solo con l’iscrizione nel registro immobiliare (Grundbuch), non alla firma dal notaio. Prima non può disdire, e il venditore non può disdire al suo posto per un bisogno del compratore.
Quando il compratore può disdire per uso proprio
Una volta iscritto, il nuovo proprietario può disdire per uso proprio (Eigenbedarf, § 573 BGB) se vuole abitare lui stesso nell’appartamento, oppure farci abitare familiari stretti o persone del suo nucleo. Il motivo va spiegato per iscritto e deve essere reale. Per i tribunali è legittimo anche comprare un appartamento affittato con l’intenzione di andarci a vivere.
Il preavviso è di tre, sei o nove mesi secondo la durata dell’affitto (§ 573c BGB), contando anche gli anni passati con il vecchio proprietario. A un inquilino che abita lì da dieci anni spettano nove mesi, anche se il compratore ha appena firmato. L’inquilino può poi opporsi per «caso di rigore» (§ 574 BGB), per esempio per età, malattia o radicamento nel quartiere, e la causa può durare mesi o anni.
Quando non può disdire o deve aspettare
- Edificio diviso dopo l’ingresso dell’inquilino. Se il palazzo apparteneva a un unico proprietario quando l’inquilino è entrato, ed è stato poi diviso in appartamenti di proprietà, chi compra non può disdire per uso proprio per tre anni dalla vendita. A Monaco il periodo sale a dieci anni (§ 577a BGB e Mieterschutzverordnung bavarese). Lo stesso vale, con eccezioni per i familiari, se un palazzo intero viene comprato da più persone o da una società.
- Rinuncia nel contratto. Se il contratto esclude la disdetta per uso proprio, la clausola vale anche per il compratore. È frequente negli alloggi venduti da enti pubblici o cooperative.
- Contratto a tempo determinato. Fino alla scadenza non si può disdire.
- Bisogno eccessivo o pretestuoso. Se il proprietario ha un altro appartamento libero nello stesso edificio, deve offrirlo all’inquilino. E se l’uso proprio si rivela inventato, l’ex inquilino può chiedere i danni.
Prima di comprare: cosa controllare
- Il contratto d’affitto: data di inizio, durata, eventuale rinuncia alla disdetta, affitto e aumenti già fatti. Le regole sugli affitti stanno anche cambiando: la riforma in discussione tocca ammobiliati, contratti a tempo e Indexmiete.
- La storia dell’edificio: nel Grundbuch e nella Teilungserklärung risulta quando è stato diviso in appartamenti. Se è successo dopo l’inizio del contratto, bisogna mettere in conto il blocco.
- La prelazione dell’inquilino: alla prima vendita dopo la divisione l’inquilino può comprare lui l’appartamento alle stesse condizioni (§ 577 BGB). Il notaio deve tenerne conto.
- I tempi realistici: vanno messi in conto mesi di preavviso e un possibile processo. Per chi ha bisogno di una casa subito, un appartamento affittato non è la scelta giusta.
Per un caso concreto conviene farsi consigliare prima del rogito da un avvocato di diritto locativo, da Haus & Grund München per i proprietari o dal notaio.
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Fonti: §§ 566, 573, 573c, 574, 577, 577a BGB; Bayerisches Staatsministerium der Justiz, Mieterschutzverordnung.
Aggiornato al: 26 ottobre 2026
