Monaco di Baviera. Una disdetta per uso proprio, la Eigenbedarfskündigung, è tra le lettere più temute da chi vive in affitto a Monaco. L’età avanzata o qualche problema di salute non bastano automaticamente per restare nell’appartamento. Lo mostra una sentenza dell’Amtsgericht München pubblicata nella banca dati bavarese. La decisione è di qualche anno fa, ma i principi che applica valgono ancora.
Il caso
Una coppia viveva dal 2013 a Monaco in un trilocale di 77 metri quadrati con posto auto in garage, per 759 euro al mese più il riscaldamento. La nuova proprietaria, nipote dei vecchi proprietari, ha disdetto il contratto per andarci a vivere. Voleva stare vicino ai prozii, di 82 e 88 anni, per assisterli, andare a convivere con il compagno e avere uno studio per lavorare da casa. Nella lettera aveva indicato una data inesistente, il «30 febbraio», poi corretta. Per il tribunale l’errore non rende nulla la disdetta.
Gli inquilini si sono opposti invocando un «Caso di particolare difficoltà» (Härtefall, § 574 BGB): l’età di 71 anni di uno dei due, la pressione alta, il rischio di infarto, i pochi soldi e oltre cento candidature senza esito. Il tribunale ha respinto tutti gli argomenti e ha ordinato lo sgombero.
Perché il tribunale ha dato ragione alla proprietaria
- Il bisogno non deve essere urgente. Basta che il desiderio di usare l’appartamento sia serio, concreto e credibile. La proprietaria ha convinto il giudice in udienza.
- L’età da sola non basta. Contano solo i disagi che vanno chiaramente oltre quelli normali di un trasloco, per esempio un forte radicamento nel quartiere, che qui non è stato dimostrato.
- I certificati medici devono provare il nesso. Non basta documentare una malattia: bisogna mostrare che il trasloco la aggraverebbe.
- La ricerca di casa va documentata. Le candidature dichiarate non erano provate. Per il tribunale non bastano i portali online: a Monaco ci si deve rivolgere anche alle agenzie e valutare un annuncio proprio. Si deve accettare anche un alloggio un po’ peggiore, purché adeguato al tenore di vita precedente.
Il giudice ha comunque concesso agli inquilini un termine per lo sgombero (Räumungsfrist) di quasi sette mesi dalla sentenza, fino al 31 dicembre 2021, per l’età, la salute e le difficoltà sul mercato di Monaco.
Altri casi finiscono diversamente. Nell’autunno 2019 lo stesso tribunale ha lasciato nella sua casa di Neuperlach un inquilino di 90 anni, che ci viveva dal 1975, riconoscendolo come “Caso di particolare difficoltà” (Härtefall, § 574 BGB).
Cosa fare se si riceve una disdetta per Eigenbedarf
- Controllare forma e motivo. La disdetta deve essere scritta e firmata e spiegare per chi serve l’appartamento e perché. Può valere solo per il proprietario, i suoi familiari o le persone che vivono con lui.
- Verificare il preavviso. È di tre mesi, sei dopo cinque anni di contratto e nove dopo otto anni (§ 573c BGB).
- Attenzione se l’edificio è stato frazionato. Se l’appartamento è diventato un’unità in proprietà dopo l’inizio del contratto ed è stato venduto, a Monaco il nuovo proprietario non può disdire per uso proprio per dieci anni dalla vendita (§ 577a BGB e regolamento bavarese di tutela degli inquilini).
- Opporsi per iscritto e in tempo. L’opposizione per rigore va inviata al più tardi due mesi prima della fine del contratto (§ 574b BGB). Se il proprietario non ha informato l’inquilino di questo diritto, l’opposizione si può far valere anche più tardi, fino alla prima udienza.
- Raccogliere le prove. Conviene conservare i certificati medici che spieghino gli effetti del trasloco, ogni candidatura, le risposte e i contatti con le agenzie.
- Chiedere consiglio. Il Mieterverein München e le altre associazioni degli inquilini assistono i soci, anche con la tutela legale.
Se poi si scopre che l’uso proprio era inventato, l’ex inquilino può chiedere il risarcimento dei danni, per esempio le spese di trasloco e la differenza d’affitto.
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Fonti: Amtsgericht München, sentenza del 9 giugno 2021, 453 C 3432/21 (Bayern.Recht, pubblicata il 21 ottobre 2026); §§ 573, 573c, 574, 574b, 577a BGB; § 721 ZPO; Mieterverein München, comunicato del 22 novembre 2019; Bayerisches Staatsministerium der Justiz, Mieterschutzverordnung.
Aggiornato al: 26 ottobre 2026
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