Monaco di Baviera. Chi disturba ripetutamente i vicini e continua anche dopo un richiamo scritto del proprietario rischia la disdetta del contratto d’affitto senza preavviso. Lo ha deciso l’Amtsgericht di Altötting, il tribunale di primo grado, con una sentenza del 12 maggio pubblicata il 6 novembre (2 C 141/26). È una decisione di primo grado, che può essere impugnata.
Il caso
Un inquilino di un piccolo appartamento in un condominio gridava di notte, faceva telefonate ad alta voce all’alba e suonava di continuo alle porte delle vicine, anche dopo le 22 e nonostante gli fosse stato chiesto di smettere. Nel luglio 2025 il proprietario gli ha mandato una Abmahnung, il richiamo scritto che elenca i fatti e avverte che, se si ripetono, il contratto sarà disdetto. A novembre i disturbi sono ricominciati e il proprietario ha disdetto il contratto con effetto immediato. Il tribunale, sentite le vicine come testimoni, ha ordinato all’inquilino di lasciare l’appartamento.
L’inquilino sosteneva che i rumori fossero normali e che il palazzo fosse molto poco isolato. Il giudice non gli ha creduto: le testimoni hanno detto che con gli altri inquilini non c’erano problemi. Anche le sue condizioni personali, di cui il tribunale ha tenuto conto, non sono bastate: gli altri inquilini hanno diritto a vivere tranquilli.
Disdetta del contratto d’affitto in Germania: quando è possibile subito
Di regola il proprietario può disdire solo con preavviso e per motivi previsti dalla legge, per esempio l’uso proprio. La disdetta senza preavviso (fristlose Kündigung) è ammessa solo per un motivo grave che rende impossibile continuare il contratto (§§ 543 e 569 del codice civile, BGB). Tra questi c’è il disturbo grave e ripetuto della pace in casa (Hausfrieden). Di norma, però, prima serve un richiamo scritto.
In questo caso il tribunale ha negato anche la Räumungsfrist, il periodo di tempo che il giudice può concedere per trovare un’altra casa prima dello sgombero.
Cosa fare se si riceve un’Abmahnung
- Prenderla sul serio: è il passo che apre la strada alla disdetta immediata.
- Controllare i fatti: date, orari ed episodi devono essere indicati con precisione. Se sono sbagliati o generici, conviene contestarli per iscritto e conservare una copia.
- Cambiare comportamento ed evitare nuovi episodi: un solo fatto in più può bastare.
- Farsi consigliare: le associazioni degli inquilini (Mieterverein) e la consulenza del Comune aiutano a valutare il richiamo; chi ha una tutela legale per l’affitto deve avvisare subito l’assicurazione.
Vale anche per chi subisce i disturbi: per arrivare al richiamo e alla disdetta il proprietario ha bisogno di segnalazioni precise, con date e orari, e di testimoni disposti a confermarle.
Leggi anche: Sfratto per uso proprio: perché età e salute non sempre bastano · Disdetta per demolire: la tutela legale deve pagare · Riscaldamento e acqua calda: i diritti degli inquilini
Fonti: Amtsgericht Altötting, sentenza del 12 maggio 2026, 2 C 141/26; §§ 543, 546 e 569 BGB; § 721 ZPO.
Aggiornato al: 9 novembre 2026
