Monaco di Baviera. Con l’arrivo del freddo torna una domanda che a Monaco molti inquilini si fanno ogni autunno: quanto caldo deve fare in casa, e cosa si può pretendere dal locatore se i termosifoni restano tiepidi? Il Mieterverein München, l’associazione degli inquilini aderente al Deutscher Mieterbund, ha ricordato le regole in un comunicato del 23 ottobre. Una legge che fissi date e temperature non esiste: le regole nascono dal contratto e da decenni di sentenze dei tribunali tedeschi. Ed è proprio qui che chi arriva dall’Italia rischia di confondersi, perché da noi il sistema funziona quasi al contrario.
In breve
- Di giorno, almeno dalle 6 alle 23, l’appartamento deve poter arrivare a 20–22 gradi.
- Di notte bastano 18 gradi.
- L’acqua calda deve esserci 24 ore su 24, anche quando il riscaldamento è abbassato.
- La stagione del riscaldamento, se il contratto non dice altro, va dal 1° ottobre al 30 aprile. Ma se fa freddo prima o dopo, il locatore deve accendere comunque.
- Se le temperature non si raggiungono, l’appartamento ha un difetto e l’affitto può essere ridotto.
Quando si accende il riscaldamento
In Germania nessuna norma stabilisce il giorno in cui il riscaldamento va acceso. Conta prima di tutto il contratto d’affitto. Se il contratto tace, secondo il Mieterverein vale il periodo considerato abituale: dal 1° ottobre al 30 aprile.
Il calendario però non basta a giustificare un appartamento freddo. Anche fuori stagione l’inquilino deve poter riscaldare quando il tempo lo richiede. L’associazione fa un esempio concreto: se a settembre la temperatura esterna scende a 10 gradi o meno, il locatore deve mettere in funzione l’impianto. Lo stesso vale per una primavera fredda.
Quanto caldo deve fare in casa
Il riferimento indicato dal Mieterverein è di 20–22 gradi nelle stanze abitate, almeno tra le 6 del mattino e le 23. Di notte il locatore può abbassare l’impianto, ma l’appartamento deve restare intorno ai 18 gradi. Sono valori nati dalla giurisprudenza: per i tribunali un’abitazione che non si scalda a sufficienza non è nello stato «idoneo all’uso» che il locatore deve garantire (§ 535 del codice civile tedesco, BGB).
Conta anche la qualità, non solo la presenza, del riscaldamento: un impianto che funziona ma non riesce a portare le stanze a temperatura, per esempio perché è sottodimensionato o non viene regolato a dovere, non basta. Le clausole contrattuali che fissano temperature più basse o obblighi rigidi a carico dell’inquilino sono spesso contestabili.
Acqua calda a ogni ora
Sull’acqua calda il Mieterverein è netto. «L’acqua calda deve esserci a qualsiasi ora», ricorda Monika Schmid-Balzert, direttrice dell’associazione. L’abbassamento notturno vale per i termosifoni, non per l’acqua calda. In bagno e in cucina la temperatura abituale è di circa 45 gradi, e non si dovrebbe aspettare più di una decina di secondi prima che arrivi calda al rubinetto o alla doccia.
Se fa freddo: il difetto e la riduzione dell’affitto
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Guasto totale in inverno: la disdetta senza preavviso
Il caso estremo è il riscaldamento completamente fuori uso nei mesi freddi. Secondo il Mieterverein, in questa situazione l’inquilino può disdire il contratto senza preavviso. La legge lo consente quando l’abitazione mette in pericolo la salute di chi ci vive (§ 569 comma 1 BGB) o quando il locatore non garantisce l’uso dell’appartamento (§ 543 BGB). Di norma prima bisogna dare al locatore un termine per rimediare. È comunque un passo da valutare con attenzione, meglio con una consulenza: a Monaco trovare un’altra casa è difficile, e spesso conviene pretendere la riparazione e ridurre l’affitto.
Anche l’inquilino ha dei doveri
I diritti hanno una contropartita. Chi vive in affitto deve riscaldare e arieggiare abbastanza da evitare danni all’appartamento: tubi gelati durante un’assenza prolungata o muffa dovuta all’umidità possono finire a carico dell’inquilino, se nascono dalla sua negligenza. Lo stesso dovere di informare il locatore vale anche qui: una macchia di muffa o un termosifone che perde vanno segnalati subito.
Quanto ai costi, il riscaldamento si paga in base alla lettura dei contatori: secondo il regolamento sui costi di riscaldamento (Heizkostenverordnung) tra il 50 e il 70 per cento della spesa va ripartito in base al consumo effettivo, il resto in base alla superficie. Dove i contatori si leggono a distanza, il locatore deve informare ogni mese gli inquilini sui consumi. Nel caso di inadempienza del locatore, l´inquilino ha diritto a ridurre una percentuale della dei costi di riscaldamento presenti nella sua bolletta annuale.
In Italia le regole vanno al contrario
Per chi è cresciuto in Italia il confronto è istruttivo. Da noi è la legge a fissare date e ore di accensione, in base alla zona climatica: nella zona E, che comprende città come Milano, Torino, Bologna e Venezia, i riscaldamenti si accendono dal 15 ottobre al 15 aprile, per un massimo di 14 ore al giorno, e i Comuni possono anticipare o prolungare in caso di freddo. E soprattutto la legge italiana fissa un tetto, non un minimo: negli edifici residenziali la temperatura non deve superare i 20 gradi, con una tolleranza di 2 gradi.
In sintesi: la norma italiana nasce per risparmiare energia e dice quanto si può riscaldare al massimo; la giurisprudenza tedesca nasce per tutelare l’inquilino e dice quanto caldo gli spetta almeno. Chi ha un appartamento in Italia che affitta, o chi vive in condominio in entrambi i Paesi, deve tenere a mente le due logiche.
Passo per passo: cosa fare se in casa fa freddo
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Fonti: Mieterverein München e.V., «Heizung und Warmwasser: Diese Rechte haben Mietende», comunicato del 23 ottobre 2026; Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 535, 536, 536c, 543, 569; Heizkostenverordnung, §§ 6a e 7; d.P.R. 16 aprile 2013, n. 74.
Aggiornato al: 31 ottobre 2026
