Monaco di Baviera. Dall’inizio del 2026 il Comune ha fatto cessare lo sfitto illegale in 380 appartamenti, 150 in più rispetto a tutto il 2025. Lo ha reso noto il 6 novembre il Sozialreferat, l’assessorato comunale alle politiche sociali. Il bilancio supera i 300.000 euro tra multe e somme imposte per far rispettare gli ordini del Comune. Il comunicato indica in quanti alloggi è cessato lo sfitto illegale, senza precisare quanti siano stati riaffittati.
Secondo la vicesindaca Verena Dietl, nella maggior parte dei casi oggi basta un richiamo del Comune perché il proprietario ponga fine allo sfitto. Se l’alloggio resta vuoto, l’amministrazione può ordinare che torni a essere usato come abitazione.
A Ramersdorf-Perlach, sei appartamenti vuoti dal 2022
Una palazzina con sei appartamenti e circa 484 metri quadrati di superficie abitabile è vuota da quando è stata ultimata nel 2022. Secondo il Comune, i proprietari non hanno fornito prove di vendita o locazione. L’amministrazione ha ordinato che gli alloggi tornassero a uso abitativo e ha reso esigibili 62.500 euro. Al 6 novembre la palazzina era ancora vuota e il Comune si apprestava a rendere esigibili altri 125.000 euro.
Ad Au-Haidhausen il Comune ha inflitto una multa di 11.400 euro per un appartamento di 76 metri quadrati rimasto vuoto per 16 mesi. In un altro caso, a Ramersdorf-Perlach, la multa è stata di 54.000 euro per un alloggio di 98 metri quadrati lasciato vuoto senza giustificazione per oltre cinque anni.
Nel caso della palazzina il Comune ha usato lo Zwangsgeld, una somma da pagare se il proprietario non rispetta l’ordine entro il termine assegnato. Negli altri due casi ha inflitto un Bußgeld, cioè una multa per lo sfitto ingiustificato già accertato.
Appartamento privato, comunale o sociale? Conta il singolo alloggio
Per capire quale regola vale bisogna sapere come è stato finanziato l’appartamento e quali vincoli sono ancora in vigore. La società comunale Münchner Wohnen, per esempio, gestisce sia alloggi finanziati con fondi pubblici sia alloggi finanziati senza quei contributi. Anche una società privata può possedere un appartamento soggetto ai vincoli dell’edilizia sociale.
| Situazione | Quale regola vale |
|---|---|
| Una proprietaria affitta sul libero mercato. L’inquilino lascia l’appartamento e resta vuoto quattro mesi. | Per un alloggio finanziato senza contributi pubblici vale il regolamento comunale. Se la proprietaria dimostra di aver cercato seriamente un nuovo inquilino senza trovarlo, lo sfitto può essere giustificato. |
| Un proprietario si trasferisce in Italia. Lascia vuoto l’appartamento che aveva comprato per abitarci. | Se l’alloggio è stato finanziato senza contributi pubblici, vale lo stesso regolamento. La regola riguarda anche le case che i proprietari usavano per sé. |
| Si libera un alloggio sociale ancora vincolato. Il proprietario può essere una società privata o comunale. | Il proprietario deve comunicare senza ritardo che l’alloggio si libera. Se intende tenerlo vuoto per almeno tre mesi, serve un’autorizzazione secondo la normativa bavarese. |
| Münchner Wohnen affitta un alloggio finanziato senza contributi pubblici. L’appartamento viene assegnato tramite il portale comunale SOWON. | Per lo sfitto vale il regolamento comunale. Un accordo con la città può comunque stabilire a chi può essere affittato l’appartamento. |
Quando scatta la regola dei tre mesi
Per gli alloggi finanziati senza contributi pubblici, uno sfitto di oltre tre mesi rientra di norma nella Zweckentfremdung, cioè la sottrazione dell’alloggio all’uso abitativo. Il regolamento prevede eccezioni, per esempio per lavori che procedono senza ritardi, una vendita imminente o tentativi documentati di riaffittare l’appartamento. La multa può arrivare a 500.000 euro. Lo stesso regolamento riguarda anche l’uso di più della metà dell’abitazione come ufficio o studio e l’uso turistico per oltre otto settimane nell’anno solare. Chi offre soggiorni brevi tramite piattaforme online deve registrare l’alloggio e riportare il numero nell’annuncio.
Per gli alloggi sociali ancora vincolati, se il proprietario intende lasciare vuoto l’appartamento per almeno tre mesi, serve un’autorizzazione. L’autorità la concede se la locazione è impossibile e lo scopo del finanziamento pubblico non può essere rispettato in altro modo. Le riparazioni necessarie per rendere l’alloggio affittabile possono durare anche più di tre mesi. Per lo sfitto senza autorizzazione la multa può arrivare a 10.000 o 15.000 euro, secondo la legge bavarese applicabile all’alloggio.
L’inquilino di un alloggio sociale va in Italia e continua a pagare
Anna parte per quattro mesi per assistere la madre. Poi torna a vivere nel suo appartamento a Monaco. I mesi trascorsi in Italia, da soli, non bastano per stabilire che ci sia stato uno sfitto illegale. Conta se l’alloggio è rimasto la sua casa durante un’assenza temporanea.
Marco si trasferisce stabilmente in Italia. Tiene le chiavi e continua a pagare il canone, ma smette di usare l’appartamento di Monaco come abitazione. In questo caso il Comune può verificare se l’alloggio è di fatto inutilizzato. Il pagamento dell’affitto dimostra che il canone è stato versato. Per capire se l’alloggio è ancora usato come casa, il Comune deve valutare la situazione concreta.
Se nell’alloggio va a vivere un amico o un parente
La sorella di Anna viene in visita. Dorme da lei per una settimana mentre Anna continua a vivere nell’appartamento. È una normale ospite.
Il cugino di Marco prende il suo posto. Marco va in Italia per quattro mesi e gli lascia le chiavi. Il cugino si trasferisce nell’alloggio e lo usa da solo come casa propria. Anche se Marco continua a pagare l’affitto e il cugino vive lì gratis, si tratta di lasciare a un’altra persona l’uso dell’intero appartamento. Di regola serve il consenso del locatore. Per un alloggio sociale vanno rispettati anche i vincoli di assegnazione. Il Comune precisa che perfino figli e nipoti possono subentrare solo se ricorrono le condizioni previste.
Se il Comune accerta una violazione e la situazione non può essere regolarizzata, il procedimento può portare alla cessazione del contratto e al rilascio dell’alloggio.
Come segnalare un appartamento vuoto o ceduto ad altri
Chi sospetta che un appartamento sia vuoto da mesi può segnalarlo all’Amt für Wohnen und Migration. È utile indicare l’indirizzo, il piano, se noto, e da quanto tempo l’alloggio sembra disabitato. Lo stesso modulo serve a segnalare possibili violazioni dei vincoli degli alloggi sociali, per esempio quando nell’appartamento sembra essersi stabilita una persona diversa da quella a cui è stato assegnato. Il modulo è disponibile sul portale comunale Raum für München.
Sul fronte degli affitti, il gruppo SPD in consiglio comunale ha chiesto di verificare se il Jobcenter di Monaco paghi canoni superiori a quelli consentiti dalla Mietpreisbremse, secondo quanto riportato dalla Süddeutsche Zeitung. Il freno agli affitti prevede che, salvo eccezioni, il canone iniziale di un nuovo contratto possa superare al massimo del 10 per cento il canone di riferimento per abitazioni simili.
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Fonti: Landeshauptstadt München, Rathaus Umschau n. 214 del 6 novembre 2026 («Sozialreferat holt 380 Wohnungen aus illegalem Leerstand» e mozione SPD sul Jobcenter); Landeshauptstadt München, Vollzug der Zweckentfremdungssatzung.
Aggiornato al: 9 novembre 2026
